导语：随着人口老龄化的日趋严重，如何妥善解决照顾老年人的晚年生活，成为人们广为思考的一个严峻课题，而面对超过两亿人的老年经济，我们是该亦步亦趋、盲目跟随，还是另辟蹊径，开创未来？

　　商业地产养老引发的思潮——思维方式的胜利、模式开创的未来

　　中国现在有多老？中国将会有多老？我们先来看一组触目惊心的数据：根据国家统计局《2014年国民经济和社会发展统计公报》，2014年中国13.67亿人口中，60岁及以上的老人2.12亿人，占总人口比例为15.5%；65岁及以上人口数为1.37亿人，占比10.1%。

　　国际上通常看法是，当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%，或65岁以上老年人口占人口总数的7%，就意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会。按照这个标准看，中国已经进入老龄化的门槛，处于老龄化逐步加深的阶段。

　　再来看一组体现变化的数据：中国65岁以上人口占总人口比重1982年为4.9%，1990年为5.6%，2000年为7.1%，2010年为8.9%，2014年为10.1%。从这组数据中可以看出，中国的老龄化正呈加速度上升状态。而根据北京大学人口学者郭志刚的研究，由人口变动调查数据取得的老年人口比例比统计公报还要高，最多高出2个百分点。

　　最后来看看老龄化的未来，据世界卫生组织预测，到2050年，中国将有35%的人口超过60岁，成为世界上老龄化最严重的国家。

　　人口老龄化的进程可按程度做以下划分：65岁以上人口达到7%为进入老龄化；达到14%为深度老龄化；达到20%为超级老龄化。从1990到2035年，短短45年，中国就跨越各阶段，成为超级老龄化社会。

　　列举这样一组数字，我们不是想要危言耸听。而是陈述了一个不得不面对的事实，这么多的老年人，将来怎么办？

　　近几年，为了应对和缓解这种形势所带来的压力，国家相继推出养老金全国统筹，上调，推动养老保险制度改革等各项法律法规和措施，并拿出2万亿养老金的百分之三十进入股市，并鼓励民间资本进入到养老，敬老的相关领域，在土地出让，税费减免，银行贷款等各方面给予了充分的政策扶植。在此基础上，各种民办敬老院，养老院，老年公寓等形式为主的“银发经济”粉墨登场，方兴未艾。但与之相对应的，是管理不善，配套服务设施的匮乏，从业人员业务素质的滞后，医疗保健水准低下等问题也是屡见不鲜。

　　现如今，随着不断发展，一个养老地产的概念出现在人们的视野当中，成为乏善可陈的众多养老模式当中一个新的突破口，其盈利模式主要有以下几个：1、长期持有，2、出售，3、出售与持有相结合。

　　养老地产的开发不能像住宅产品以销售为主要利润来源，物业服务仅为辅。养老地产开发需要社区的可持续性，盈利模式就需要产品销售和物业服务二者并重。如：北京太阳城国际老年公寓、上海亲和源都是采取得“销售+持有运营”并举的模式。

　　大型综合性养老社区住宅建设与养老社区服务管理，分属两个不同类型经营类型与模式，养老社区的管理专业要求较高。最好与专业养老经营机构合作、引进专业机构或专业人员管理，通过专业机构，进行各种老人服务资源的整合，提供专业的医疗护理、健康饮食、老年课堂、娱乐、旅游服务等。在养老地产持有运营阶段，目前主要形式是采取会员制发售，购买居住权，如：北京暮馨国际敬老园，入住这里要缴纳20万~40万元不等的会员费，不同标准享受不同档次服务。而这还只是固定的入园费，每个月还要缴纳4000~5000元的住园费，此外，护理费等其他费用另算。这使得专业化服务管理显得更加重要，也是决定养老社区可持续性发展的关键因素。

　　大型综合性养老社区的成功建设与后期运营，亦为项目立体开发提供了支撑，包括住宅、购物中心、酒店、度假旅游、医院、康体娱乐等。据了解，广州一高端养老社区外侧的星级酒店入住率非常高。

　　养老地产的开发，特别是大盘项目切入养老地产，需要建立综合性的盈利模式，即：“居家养老住宅销售+养老地产持有经营+综合性商业租售运营”，形成一个完整的产业体系，于是在此基础上，商业地产养老的模式就应运而生。

　　作为商业地产养老概念的全国首创人，我们特别采访了海城市广泽房地产营销策划公司的总经理，付春凯。他给我们详细介绍了这种既能缓解政府压力，又能让老百姓躺着挣钱的养老之道。

　　再多的的养老问题，最终无外乎归纳为两点，一是钱从哪里来？二，有病谁来管？到目前为止，任何一种养老模式都回避不了这个问题，钱，要么退休金，要么保险金，实际上，都是个人投入，政府买单！如果，这个模式不再需要国家花一分钱，你说，会不会得到政府的全力支持呢？

　　人老最怕有病，有病最怕没人照顾，如果这种模式，既能解决儿女的后顾之忧，还能做到比儿女在身边照顾的更好，你说，是不是会大受欢迎呢？？

　　这就是商业地产养老所要解决的问题核心，价值所在！！

　　俗话说。后来者居上！在花样繁多，名目各异的养老方式当中，商业地产开发养老全新概念模式的问世，让人眼前一亮，脑洞大开！颠覆性的思维理念，高屋建瓴的开创性设想，打破了人们固有的传统习惯模式，实现了真正意义上的商业开发，地产养老，返利于民，惠普众生！对于日趋严重的中国老龄化的课题来说，其推出的价值。不亚于又一次人口革命，其发展前景，更是空间巨大，潜力无限，具有划时代的意义！

　　如果，你对此感兴趣，我们可以试着对比一组数字，来举例说明！

　　海城，一个县级市的商业繁华地段，原有占地五千平，按照容积比率，可商业开发三万平，住宅三万平。扣除各种费用，其综合成本造价在每平米六千左右，现其周边地段出售价格是楼房5000元每平米，商业门市20000每平米，以30平公寓式小户型住宅，30平商业底商计算，住宅30*5000――150000元，底商30*20000――600000元，合计750000元。

　　而商业地产养老模式的售价，是住宅和底商一并销售，完全按照实际建设成本价格销售，以约价6000计，那么购买人实际出价为60*6000.等于360000元，七十五万减去三十六万，出资人节省资金三十九万，按照最低底商出租标准，每年获取租金一万元起，按四十年计算，出资人又可获益最低为四十万，两相叠加，最终获益为七十九万以上。其中，楼市升值涨幅，租金涨幅还未计算在内。

　　商业地产养老引发的思潮——思维方式的胜利、模式开创的未来

　　在谈到商业地产养老的发展前景时，付春凯先生向我们透露了他的宏伟蓝图，他计划在未来五年之内，在全国七百个城市发展近千家连锁机构，培养一大批专业从业人员，并对他们进行全方位的提升培训，同时，他还计划为此专门成立百家以上的专门为老年人服务的医院，让老人可以在不用先花一分钱的情况下，看病就医。而且。他也希望这种以建筑成本价销售的模式，能有效的遏制愈演愈烈的房地产价格上涨泡沫，在促进整个社会经济秩序有条不紊进行的同时，实现真正意义上的老有所养，老有所乐，！

　　看来，解决晚年问题的高招，来的，还不晚。